01Qu’est-ce que DVF ?
DVF (« Demandes de valeurs foncières ») est la base publique des ventes immobilières réalisées en France, publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle indique pour chaque vente la date, le prix, l’adresse ou la parcelle, le type de bien, la surface et le nombre de pièces.
Ce sont des prix réellement signés chez le notaire, et non des prix affichés dans des annonces : c’est ce qui en fait la référence pour estimer un bien.
02Ce que DVF contient et ne contient pas
| Élément | Détail |
|---|---|
| Période | Les cinq dernières années environ, mises à jour deux fois par an |
| Territoires | Toute la France sauf l’Alsace, la Moselle et Mayotte ; la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion et la Guyane sont couvertes |
| Informations | Date, prix, nature de la vente, adresse ou parcelle, type de local, surface bâtie, pièces, surface du terrain |
| Absent | Le nom des parties, l’état du bien, la vue, l’étage précis, le DPE |
Les données DVF ne doivent pas servir à identifier les acheteurs ou les vendeurs : leur réutilisation interdit la réidentification des personnes.
03Les pièges à éviter
- Ventes multiples : une seule vente peut regrouper plusieurs lots ou parcelles ; le prix total ne doit pas être divisé par la surface d’un seul lot.
- Dépendances : un parking ou une cave vendu avec un appartement fausse le prix au m² s’il n’est pas isolé.
- Terrains : pour une maison, la surface du terrain pèse sur le prix ; comparez des maisons de terrain comparable.
- Ventes atypiques : vente entre membres d’une famille, viager, bien à rénover entièrement. La médiane les neutralise mieux que la moyenne.
- Décalage : les ventes les plus récentes ne figurent pas encore dans la base.
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Demander mon essai04Calculer un prix au m² fiable
- Délimiter le secteur : rayon de quelques centaines de mètres en ville, plus large en zone rurale.
- Filtrer par type de bien (maison ou appartement) et par surface proche du bien à estimer.
- Écarter les ventes multiples et atypiques.
- Prendre la médiane du prix au m², puis regarder les quartiles pour connaître la fourchette du marché.
- Ajuster selon les caractéristiques que DVF ignore : état, vue, étage, piscine, nuisances.
Workflow Lead Immo calcule la médiane et les quartiles du prix au m² par commune et autour d’un bien, et affiche les ventes comparables sur la carte, y compris en Guadeloupe et en Martinique.
05Utiliser DVF en prospection
- Courrier « vendu dans votre rue » aux voisins d’une vente récente ;
- Pige : comparer le prix d’une annonce aux ventes réelles du quartier pour proposer un regard professionnel (voir la méthode de pige) ;
- Avis de valeur : justifier chaque chiffre par des ventes signées (voir réussir son avis de valeur).
06Questions fréquentes
Qu’est-ce que la base DVF ?
La base publique des ventes immobilières réalisées en France, publiée par la DGFiP : date, prix, adresse ou parcelle, type de bien et surface de chaque vente.
DVF couvre-t-elle la Guadeloupe et la Martinique ?
Oui. La Guadeloupe, la Martinique, La Réunion et la Guyane sont couvertes. L’Alsace, la Moselle et Mayotte ne le sont pas.
Les données DVF sont-elles à jour ?
Elles sont mises à jour deux fois par an et couvrent environ les cinq dernières années. Les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore.
Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?
La médiane n’est pas déformée par une vente atypique (vente familiale, bien à rénover, vente groupée), ce qui donne un prix au m² plus représentatif.